Schon gewusst?
in unserem Ratgeber "Schon gewusst?" erfahren Sie alles rund um Immobilien. Wir halten Sie auf dem Laufenden und informieren Sie über relevante Themen oder Neuigkeiten
Kaufnebenkosten
Als Kaufnebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die zu dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie hinzukommen.
Bei grundsätzlich jedem Immobilienkauf fällt die Grunderwerbsteuer an, die Höhe ist bundeslandabhängig, beläuft sich aber in der Regel auf
3,5 % - 6,5 %.
Wird die Immobilie über einen Makler erworben, fällt in der Regel eine Maklerprovision an, auch diese ist bundeslandabhängig, beläuft sich aber im Durchschnitt auf 3,57 %.
Seit dem 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien in Kraft. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer:innen die Maklercourtage nicht mehr vollständig dem:der Käufer:in aufbürden können, wenn sie selbst den:die Makler:in beauftragt haben.
Da ein Immobilienkauf in Deutschland nur mittels Notar getätigt werden kann, fallen hier weitere Gebühren an.
Immobilienkäufer sollten mit etwa 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchgebühren rechnen.
Insgesamt können also Kosten in Höhe von 9-12 % des Kaufpreises anfallen. Dementsprechend sollte man sein Kauflimit nicht bereits mit dem Kaufpreis der Immobilie ausgeschöpft haben.
Eine Immobilie modernisieren: Unterschied zu Sanierungen und Instandhaltung
Im Laufe der Jahre kann eine Immobilie im Hinblick auf Technik, Optik und Energieeffizienz veraltet sein. Um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten und den Wohnkomfort zu steigern, kann eine Modernisierung sinnvoll sein. Im Vergleich zu Sanierungen und Instandhaltungen unterscheidet sich eine Modernisierung jedoch in einigen wichtigen Punkten.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten definiert. Während die Instandhaltung den Zweck hat, die Funktionsfähigkeit und den Wert der Immobilie zu erhalten, dienen Sanierungsarbeiten dazu, Schäden zu beseitigen und den Zustand der Immobilie zu verbessern. Instandhaltungsarbeiten umfassen z.B. regelmäßige Wartungsarbeiten an der Heizung, der Elektrik oder dem Dach. Sanierungsarbeiten hingegen können z.B. die Beseitigung von Schimmelbefall oder die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden umfassen.
Eine Modernisierung ist eine umfassende Maßnahme zur Verbesserung des Zustands der Immobilie. Dabei geht es nicht nur um die Behebung von Mängeln, sondern auch um die Erhöhung des Wohnkomforts und der Energieeffizienz. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind z.B. die Installation einer neuen Heizungsanlage, der Austausch von Fenstern oder die Dämmung von Wänden und Dach.
Eine Immobilienmodernisierung hat verschiedene Vorteile. Durch die Erhöhung der Energieeffizienz können Sie langfristig Heizkosten sparen. Auch der Wohnkomfort wird erhöht, z.B. durch den Einbau einer Fußbodenheizung oder einer modernen Lüftungsanlage. Zudem steigert eine Modernisierung den Wert Ihrer Immobilie und macht sie für potenzielle Käufer oder Mieter attraktiver.
Eine Modernisierung kann jedoch auch mit einigen Nachteilen verbunden sein. Zum einen sind die Kosten oft hoch und müssen von Ihnen als Eigentümer getragen werden. Zum anderen kann es zu Einschränkungen im Alltag kommen, z.B. wenn die Sanierung mit Baulärm oder dem Auszug von Mietern verbunden ist. Zudem kann eine Modernisierung, wenn sie nicht sorgfältig geplant und durchgeführt wird, auch zu unerwarteten Problemen führen.
Daher sollte vor einer Modernisierung gründlich kalkuliert werden.
Steigerung der Erbschaft- und Schenkungssteuer
Voraussichtliche Steigerung der Erbschaft- und Schenkungssteuer ab 2023
Der Verkehrswert von Immobilien gilt als Bewertungsmaßstab für die Berechnung von Erbschaft-und Schenkungssteuer und wird in Deutschland von der Immobilienwertverordnung berechnet.
Laut Bundesfinanzministerium (BMF) soll das Bewertungsverfahren von Immobilien nun an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst werden.
"Die neuen Regeln zur steuerlichen Bewertung träfen vor allem Immobilien, die im Ertrags- und Sachwertverfahren bewertet werden" „Der drohende Anstieg kommt zustande, indem das BMF an einigen unauffällig wirkenden Stellschrauben bei den Werten dreht, die das Finanzamt ansetzt".
„Nimmt man alle Stellschrauben zusammen, kommen da leicht 20 bis 30 Prozent Steigerung der steuerlichen Werte zusammen", so Sibylle Barent. Die Steuererhöhung hat zur Folge, dass vererbte oder geschenkte Immobilien ggfs. nicht mehr gehalten werden können.
Kaufnebenkosten
Als Kaufnebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die zu dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie hinzukommen.
Bei grundsätzlich jedem Immobilienkauf fällt die Grunderwerbsteuer an, die Höhe ist bundeslandabhängig, beläuft sich aber in der Regel auf 3,5 % - 6,5 %.
Wird die Immobilie über einen Makler erworben, fällt in der Regel eine Maklerprovision an, auch diese ist bundeslandabhängig, beläuft sich aber im Durchschnitt auf 3,57 %.
Seit dem 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien in Kraft. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer:innen die Maklercourtage nicht mehr vollständig dem:der Käufer:in aufbürden können, wenn sie selbst den:die Makler:in beauftragt haben.
Da ein Immobilienkauf in Deutschland nur mittels Notar getätigt werden kann, fallen hier weitere Gebühren an. Immobilienkäufer sollten mit etwa 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchgebühren rechnen.
Insgesamt können also Kosten in Höhe von 9-12 % des Kaufpreises anfallen. Dementsprechend sollte man sein Kauflimit nicht bereits mit dem Kaufpreis der Immobilie ausgeschöpft haben.
Voraussichtliche Steigerung der Erbschaft- und Schenkungssteuer ab 2023
Voraussichtliche Steigerung der Erbschaft- und Schenkungssteuer ab 2023
Der Verkehrswert von Immobilien gilt als Bewertungsmaßstab für die Berechnung von Erbschaft- und Schenkungssteuer und wird in Deutschland von der Immobilienwertverordnung berechnet.
Laut Bundesfinanzministerium (BMF) soll das Bewertungsverfahren von Immobilien nun an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst werden.
"Die neuen Regeln zur steuerlichen Bewertung träfen vor allem Immobilien, die im Ertrags- und Sachwertverfahren bewertet werden".
„Der drohende Anstieg kommt zustande, indem das BMF an einigen unauffällig wirkenden Stellschrauben bei den Werten dreht, die das Finanzamt ansetzt“. „Nimmt man alle Stellschrauben zusammen, kommen da leicht 20 bis 30 Prozent Steigerung der steuerlichen Werte zusammen“, so Sibylle Barent. Die Steuererhöhung hat zur Folge, dass vererbte oder geschenkte Immobilien ggfs. nicht mehr gehalten werden können.
Mietpreisbremse
Nach dem Mietnovellierungsgesetz der Bundesregierung ist die Mietpreisbremse am 01.07.2015 in Kraft getreten.
Die Neuregelung besagt, dass bei der Vermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf.
Bestellerprinzip
Seit dem 01. Juni 2015 gilt in Deutschland für die Vermittlung von Wohnraum das Bestellerprinzip: Wer einen Makler bestellt, der bezahlt ihn auch.
Die Höhe der Provision ist bei der Beauftragung eines Maklers durch den Vermieter nicht gedeckelt, beläuft sich aber in der Regel auf 1-3 Nettokaltmieten zzgl. MwSt.
Das Bestellerprinzip entscheidet, wer den Makler bei der Vermittlung der Wohnung bezahlt.
Provisionsteilung
Seit dem 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz zur Teilung der Maklerprovsion bei Verkauf von Wohnimmobilien in Kraft. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer:innen die Maklercourtage in Zukunft nicht mehr vollständig dem: der Käuferin aufbürden können, wenn sie selbst den:die Makler: in beauftragt haben.
Die Maklerprovsion ist für Vermieter steuerlich absetzbar.
Ein rechtskräftiger Maklervertrag bedarf der Textform (§126 BGB). Eine Beauftragung kann formlos, z.B. als E-Mail, muss aber schriftlich erfolgen.
Wer ab Inkrafttreten des Bestellerprinzips am 01. Juni 2015 zu Unrecht die Maklerprovision gezahlt hat, kann diese in den folgenden frei Jahren zurückfordern.
Eigenbedarf
Privateigentum ist Grundrecht!
Wenn Sie Eigentümer einer vermieteten Immobilie sind und diese selbst nutzen möchten gibt es einiges zu beachten.
Kündigungsfristen:
Mietdauer von weniger als 5 Jahren: Kündigungsfrist von 3 Monaten
Mietdauer von 5-8 Jahren: Kündigungsfrist von 6 Monaten
Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Je höher die Mieten steigen, umso häufiger benötigen Vermieter ihre oder eine Ihrer Wohnungen selbst.
Neben der jeweiligen Kündigungsfrist, müssen die dargelegten Gründe nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vernünftig, nachvollziehbar sein. Es muss angegeben werden, warum der Vermieter die Immobilie für sich selbst oder Bedarfspersonen benötigt.
Es besteht die Möglichkeit, Eigenbedarf für Familienangehörige oder auch Angehörige eines Haushalts anzumelden. Letzteres wäre der Fall wenn z.B. ein Immobilienvermieter mit seiner Lebensgefährtin, welche nicht mit dem Vermieter verheiratet ist und ihrer Tochter weder blutsverwandt noch verschwägert ist, besteht für sie Anspruch auf Eigenbedarf, denn sie ist eine Angehörige aus dem Haushalt des Vermieters.
Erbpacht
Unter Erbpacht versteht man die Nutzung eines Grundstückes über einen längeren Zeitraum. Die Laufzeit beträgt in der Regel zwischen 50 und 99 Jahre.
Das Grundstück gehört einem nicht, sondern wird durch meist jährliche Zahlungen gemietet, weshalb Sie nach Hauskauf lediglich die Immobilie selber und nicht das Grundstück verkaufen können.
Ein großer Vorteil besteht darin, dass man zu dem Erwerb einer Immobilie weniger Kapital benötigt und dementsprechend schneller an sein Traumhaus gelangen kann. Jedoch hat man dadurch laufende Kosten wie bei einer Mietwohnung.
Auch hier funktioniert das Prinzip nicht wie bei einer Finanzierung, sodass man nach Ablauf des Vertrages etwas in Händen hält – man bekommt lediglich die Nutzung im Gegenzug zum Erbpachtzins.
Die Grundstücke gehören meist Kirchen, Gemeinden, können aber auch Privatpersonen gehören.
Der Abkauf eines Grundstückes ist möglich jedoch meist vonseiten des Erbpachtgebers nicht gewünscht, da der Jährliche Erbpachtzins ein rentables passives Einkommen bieten kann.
Spekulationssteuer
Immobilien können nach 2+ Jahren Selbstnutzung oder nach 10 Jahren im Bestand steuerfrei verkauft werden.
(Spekulation von lateinisch specualari: ins Auge fassen, sich nach etwas umsehen, spähen.
Der Gewinn aus einer Immobilie ist einkommenssteuerpflichtig, wenn diese innerhalb von Zehn Jahren nach dem Verkauf wieder veräußert wird.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist eine wirtschaftliche Kennziffer die Auskunft über die Höhe des Preises einer Immobilie gibt.
Der Faktor wird berechne, indem man den Kaufpreis durch die Jahresnettomiete teilt. Wenn z.B.ein Mehrfamilienhaus für 2,4 Millionen Euro angeboten wird und Jährlich ohne Betriebskosten 120.000 Euro Miete einbringt, ergibt sich daraus ein Kaufpreisfaktor von 20.
In diesem Beispiel hat man nach 20 Jahren Miete in Höhe des Kaufpreises erhalten.
Kaufpreis/ Jahresnettomiete = Faktor
Indexmietvertrag
Die Miete bei einem Indexmietvertrag orientiert sich am amtlichen Verbraucherindex für private Haushalte und steigt demzufolge mit der Inflation.
Wenn also die Lebenshaltungskosten steigen, kann auch eine Mietanpassung nach oben in Höhe dieser Steigung vorgenommen werden.
Mieterhöhungen sind frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich.
Als Vermieter muss man sich dem Schreiben einer Mieterhöhung auf die Änderung des Verbraucherindexes beziehen, somit also auf die Inflation. Abänderungen innerhalb des Vertrages sind möglich und können beinhalten, dasss z.B. die Miete erst angehoben werden kann, wenn der indexwert um einen vorher festgelegte Prozentzahl angestiegen ist.
Beispielrechnung:
Das Basisjahr für den Preisindex = 100 ist derzeit das Jahr 2015.
Der Preisindex belief sich z.B. im Oktober 2017 auf 102,5 Punkte und im Oktober 2022 auf 122,2 Punkte.
Prozentuale Indexsteigerung = 122,2/ 102,5 x 100 - 100
Prozentuale Indexsteigerung = 19,22 Prozent
Die alte Kaltmiete belief sich auf 1.000 Euro. Der Preisindex steigt um 19,22 Prozent.
Der Vermieter kann die Miete um 192,20 Euro auf
1192,20 Euro erhöhen.
Bei einer Neuvermietung darf die Ausgangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei künftigen Indexanpassungen gilt diese Grenze nicht.
Dadurch, dass sich die Nettokaltmiete nicht am örtlichen Mietspiegel orientiert, sondern am Verbraucherindex, sind Mieterhöhungen trotz einer höher ansteigenden ortsüblichen Miete im Vergleich zur Inflation nicht möglich.
Energie sparen
Nachfolgend zeigen wir Ihnen ein paar Tipps um gut durch den Winter zu kommen:
1)
Zunächst sollten Sie darauf achten richtig zu lüften und das nicht nur aus Gründen des Geldsparens. Stichwort Stoßlüften: öffnen Sie dazu am besten alle Fenster für kurze Zeit komplett, statt die Fenster über einen längeren Zeitraum auf Kipp geöffnet zu haben. Gleichzeitig sollten Sie während der Zeit die Heizung runterdrehen, nicht jedoch ausschalten.
2)
Energiesparlampe oder LED-Lampen besorgen und die gewöhnlichen Glühbirnen tauschen. Dadurch, dass herkömmliche Glühbirnen bis zu 90 % der Energie in Wärme umwandeln, geht einiges verloren. Oben genannte Lampen sind in der Anschaffung zwar etwas teurer, jedoch deutlich effizienter und langlebiger.
3)
Bei Anschaffung neuer Elektrogeräte auf die Energieklasse achten. Nicht jeder noch so moderne Kühlschrank ist per se auch effizient.
4)
Die meisten Elektrogeräte besitzen eine sehr nützliche und dabei auch stromsparende Standby-Funktion. Nutzen Sie jedoch ein Gerät über längeren Zeitraum nicht – Nachts oder wenn Sie arbeiten sind – dann empfiehlt es sich das Gerät einfach einmal komplett vom Strom zu nehmen.
5)
Tauen Sie regelmäßig Ihren Kühlschrank und die Gefriertruhe ab. Bilden sich bereits die ersten Zentimeter Eis in der Gefriertruhe wird es Zeit diese einmal aufzutauen. Durch die entstandene Schicht benötigt das Gerät mehr Strom, um die Temperatur beizubehalten.
Dabei können bereits wenige Millimeter einen höheren Stromverbrauch von bis zu 30 % ausmachen.
6)
Schließen Sie Ihre Waschmaschine oder den Geschirrspüler direkt an das Warmwasser an. Dadurch, dass das Wasser nicht extra noch einmal, kostenintensiver als über die Heizung, erhitzt werden muss können die Geräte bis zu 6 Mal günstiger betrieben werden. Achten Sie darauf, dass alles für den Warmwasserbetrieb ausgestattet ist. Bei Waschmaschinen mit Kaltwasserzulauf kann ein Waschmaschinen-Vorschaltgerät Abhilfe schaffen.
7)
Vergleichen Sie ggf. ihre Stromkosten mit den Heizkosten. Es könnte sich lohnen für den Winter auf elektrische Heizungen umzusteigen.
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